土地の境界について

今回のリレートークでは、土地の境界の問題についてお話したいと思います。

例えば、団地の区画等を購入した場合、通常は隣の家との間に塀があり、どこまでが自分の敷地であるか、どこが境界かが明確です。しかし、そうではなく、昔ながらの家で敷地が広く、隣の家と離れていて塀等の目印がない場合は、お互いの敷地の区切りがどこなのかわからなくなることがよくあります。また、塀等で敷地の区切りがはっきりしている場合でも、公図（法務局にあります。）をよく見ると、実際の区切りと違っているように見えることもあります。そのようなわけで、土地の境界の問題は、誰にでも起こりうる問題といえます。

土地の境界の問題はとても難しく、よく誤解されます。
まず、一口に境界といっても、公法上の境界（筆界）と所有権の範囲を区別しなければなりません。
公法上の境界（筆界）といっても何のことだかよく分からないと思いますが、国が決めた土地の境目と考えてください。公図に書かれているのが、この公法上の境界（筆界）です。国が決めたものですから、隣接する地主同士が話し合ってその位置を変えたりすることはできません。法務局の筆界特定制度や裁判所の境界確定訴訟で決めてもらうことになります。
これに対し、隣接する地主間で起こる「境界争い」は、普通は所有権の範囲の争いです。どこまでが自分の土地の範囲かを争っているわけです。この所有権の範囲は話合いで決めることもできます。しかし、話合いがつかなければ、裁判所の所有権確認訴訟で決めてもらうことになります。

そして、実際によく問題になるのは、公図を見ると、実際の敷地の区切りとは違っているように見える場合です。
しかし、公図は明治時代に作られたものがもとになっており、そもそも不正確なものです。しかも、その後、相続や売買を繰り返したり、また利用の仕方が変わったりする間に、実際の敷地の区切りが変わってくることもよくあります。
公図だけを理由に、自分の土地はもっと広い、隣の人に土地を取られているなどと言っても、その言い分がとおるものではないのです。
問題となっているのは、所有権の範囲ですから、まず、どの範囲を相続したのか、あるいは買い受けたのかが問題です。しかし、それは、かなり昔のことで、もう分からなくなってしまっていることも多いと思います。そのようなときには、どの範囲を自分の土地として利用してきたのかが問題になります。自分の土地だと信じて利用してきたのであれば、どの範囲を相続したのか、どの範囲を買い受けたのかを明らかにできなくても、「時効」により所有権を取得することができるのです。
このようにして、「境界争い」は、実際には、長い間現実に利用してきた範囲によって所有権の範囲が決まることが多いのであって、公図などで決まるわけではないのです。
しかし、その判断は簡単ではありません。やはり、弁護士のような専門家に相談されることをお勧めします。

さて、このようにして所有権の範囲が決まったとしても、公法上の境界（筆界）とは異なったままです。これを一致させるためには、また別の手続が必要ですが、その手続きには、土地家屋調査士、司法書士などとの連携も必要です。当事務所では、土地家屋調査士や司法書士などとの連携もありますので、こういったご相談にも十分対応可能です。